Il programma federale sul credito d'imposta per alloggi a basso reddito ha avuto successo dal 1987 nel fornire inquilini a basso reddito con appartamenti decenti a prezzi accessibili. Se stai cercando un appartamento in una proprietà di credito fiscale , ci sono alcune cose che dovresti sapere prima di applicare.
Ecco le risposte alle domande più frequenti sul programma federale sul credito d'imposta per le abitazioni a basso reddito.
D: Qual è il programma di crediti d'imposta?
A: Il programma di credito d'imposta, noto anche come "programma federale di credito d'imposta per alloggi a basso reddito" o semplicemente LIHTC, è un popolare programma di alloggi a prezzi accessibili che esiste dal 1987. A differenza della maggior parte dei programmi di edilizia abitativa gestiti dall'HUD, la tassa programma di credito è gestito dall'IRS, in coordinamento con le agenzie di finanziamento degli alloggi statali in tutto il paese. I proprietari che partecipano al programma possono richiedere crediti d'imposta per 10 anni per le loro proprietà di credito d'imposta in cambio di affittare almeno alcuni dei loro appartamenti a inquilini a basso reddito a un affitto limitato.
Q: Posso richiedere un credito d'imposta?
R: No. Il programma di crediti d'imposta prende il nome dal fatto che i proprietari delle proprietà partecipanti ricevono in cambio dei preziosi crediti d'imposta per mantenere gli edifici a prezzi accessibili. In qualità di affittuario in una proprietà di credito fiscale , il vantaggio che ricevi si presenta sotto forma di affitto limitato, assumendo che tu sia idoneo al reddito.
D: Come parte del reddito familiare, vengono conteggiate le rendite?
A: Se hai un pensionamento o un altro vitalizio, ci sono buone probabilità che debbano essere contati in qualche modo come parte del tuo reddito familiare. Come un padrone di casa dovrebbe determinare come trattare una rendita vitalizia che tu hai (o che potresti creare dopo aver firmato un contratto di locazione per un appartamento a basso reddito in una proprietà di credito fiscale) dipende da se hai il diritto di ritirare il saldo del rendita vitalizia e se stai già ricevendo i pagamenti.
Se hai già iniziato a ricevere pagamenti, il proprietario dovrà chiedere al tuo broker se hai il diritto di ritirare il saldo della rendita vitalizia. Se hai questo diritto, il padrone di casa deve considerare la tua rendita come una risorsa.
Inoltre, una volta che hai iniziato a ricevere i pagamenti annuali, di norma non puoi convertirli in una somma forfettaria di denaro. Se questa è la tua situazione, i tuoi pagamenti regolari saranno considerati come entrate dal proprietario.
Aspettatevi che il vostro padrone di casa abbia bisogno di verificare se avete il diritto di ritirare il saldo (anche se vengono valutate le penali), quale base su cui si prevede che la rendita crescerà nel prossimo anno, qualsiasi commissione di riscatto o penalità di ritiro anticipato e l'aliquota fiscale e la sanzione fiscale che si applicherebbero se si dovesse ritirare l'intero saldo della rendita vitalizia.
D: I trust vengono conteggiati come parte del reddito familiare?
A: I trust sono spesso considerati in qualche modo parte del reddito familiare. Come un proprietario deve determinare come trattare un trust che hai (o che puoi impostare dopo aver firmato un contratto di locazione per un appartamento a basso reddito in una proprietà di credito d'imposta) dipende dal fatto che tu abbia accesso al capitale nell'account o il reddito dal conto.
Q: Le attività sono considerate come entrate?
R: No. Le attività stesse non vengono conteggiate come reddito, ma ogni reddito che un bene produce viene normalmente conteggiato al momento della determinazione dell'ammissibilità al reddito di una famiglia ... Per saperne di più
D: I locatori verificano il reddito?
A: Sì. Se stai pensando di fare domanda per un appartamento a basso reddito in una proprietà di credito d'imposta, ti aspettiamo che il proprietario o il gestore della proprietà avrà bisogno di una verifica dei redditi e delle attività. Il programma di credito d'imposta richiede specificamente la verifica, data la posta in gioco ... Leggi altro
D: Come viene calcolato esattamente il mio affitto?
A: L'affitto è calcolato in base al numero di camere da letto dell'appartamento, e non al numero effettivo di persone che ci vivono. Il padrone di casa deve calcolare l'affitto presumendo che in ogni camera vivano 1,5 occupanti (o un occupante, nel caso di uno studio).
Quindi, l'affitto per un appartamento con due camere da letto, per esempio, sarebbe basato su tre occupanti (1,5 x 2 camere da letto) nell'appartamento.
L'affitto del credito d'imposta include anche un'indennità di utilità.
L'affitto massimo che può essere richiesto per pagare un'unità a basso reddito in un credito fiscale è pari al 30% di una percentuale (solitamente il 50% o il 60%) del reddito lordo medio dell'area (AMGI).
D: Il numero di persone nella mia famiglia influisce sull'ammissibilità?
A: Sì. Il numero di persone nella tua famiglia influisce sul fatto che tu possa qualificarti come unità a basso reddito in una proprietà di credito fiscale. La tua famiglia deve guadagnare meno di una certa percentuale del reddito lordo mediano dell'area (AMGI), che si basa sulla dimensione della famiglia. D'altra parte, l'affitto del credito d'imposta non si basa sul numero effettivo di persone nel tuo appartamento.
D: Dovrò firmare un contratto d'affitto speciale?
A: No. Il programma di credito d'imposta non richiede ai proprietari di avere inquilini firmare un contratto di locazione speciale. Ma è possibile trovare un addendum di leasing con una o due clausole specifiche per il programma di credito d'imposta. Ad esempio, puoi probabilmente aspettarti una clausola che richiede che tu collabori con il tuo padrone di casa a ricertificare e verificare il tuo reddito ogni anno, e potrebbe esserci un linguaggio che dice che se il proprietario impara che hai dato informazioni di reddito false o incomplete al momento della determinazione dell'ammissibilità, questo potrebbe essere motivo per terminare il contratto di locazione.
D: Posso affittare su base mensile?
A: Quando firmi per la prima volta il contratto di locazione di un appartamento in una proprietà di credito fiscale, deve essere per un periodo di almeno sei mesi (anche se ci sono un paio di eccezioni). Dopodiché, tu e il tuo padrone di casa potete accettare di rinnovare il contratto di locazione su base mensile.
D: Ci saranno inquilini di mercato nell'edificio?
A: Ci possono essere. Molte proprietà del credito d'imposta includono alcuni appartamenti a basso reddito e alcuni appartamenti a tasso di mercato.
D: Mi distingueremo come reddito basso se ci sono inquilini di mercato?
A: Non dovresti. I proprietari sono tenuti a non segregare gli appartamenti a basso costo e quelli a basso reddito, e nessuno nella proprietà del vostro credito fiscale dovrebbe sapere quanto affitto pagate a meno che non lo dite loro.
D: Il mio reddito è determinato in base a quello che ho fatto l'anno scorso?
A: No. È determinato guardando in avanti e "annualizzando" le tue entrate per il prossimo anno. Ad esempio, se guadagni $ 3.000 al mese per un lavoro, questo reddito verrà conteggiato come $ 36.000 (12 mesi x $ 3.000), anche se risultasse che ricevessi un aumento o addirittura perdessi il lavoro un mese dopo esserti trasferito nel tuo appartamento.
D: In che modo i proprietari contano redditi da lavoro irregolare?
A: I redditi da lavoro devono essere inclusi come parte del reddito familiare, indipendentemente dal fatto che il reddito sia stabile o irregolare.
Normalmente, i proprietari che partecipano al programma di credito d'imposta devono utilizzare le attuali circostanze di un inquilino per "annualizzare" il reddito, il che significa includere un importo che l'inquilino si aspetta di guadagnare nei prossimi 12 mesi, anche se risulta che il numero è molto più alto o inferiore.
D: Un accordo di divorzio o beni comuni mi squalificheranno?
A: No. Un potenziale inquilino non è squalificato semplicemente per avere un accordo di divorzio o beni comuni.
Mentre è possibile che la tua situazione reddituale in seguito a un divorzio ti renda ineleggibile, avere un accordo di divorzio o beni comuni non sono validi motivi per rifiutare di elaborare una richiesta del richiedente un credito d'imposta o automaticamente considerare il candidato non idoneo al reddito.
Q: L'affitto è basato sul mio reddito?
R: No. A differenza di altri programmi abitativi, l'affitto del credito d'imposta si basa sul reddito medio nella tua contea o in un'altra area locale. Questa media è conosciuta come "area reddito lordo mediano" (AMGI), che l'HUD aggiorna ogni anno. Il tuo reddito reale è importante quando si tratta di determinare se si qualificano per un appartamento a basso reddito in una proprietà di credito fiscale. Ma l'affitto effettivo che paghi non è basato sul tuo reddito.
D: Sono inammissibile per gli altri se guadagno troppo per un credito fiscale?
A: Non necessariamente. Sebbene ogni proprietà del credito fiscale debba seguire le stesse regole per determinare l'ammissibilità al reddito, è possibile guadagnare troppo per una proprietà di credito d'imposta, ma essere comunque considerata idonea per gli altri. Questo può accadere se, ad esempio, si guadagna il 55% del limite di reddito. Una proprietà che deve affittare agli inquilini che ottengono non più del 50% dei limiti di reddito ti rifiuterà, ma le proprietà che utilizzano la cifra del 60% ti troveranno idonei. Inoltre, i limiti di reddito variano in base alla contea, quindi se guadagni leggermente troppo per una proprietà, potresti avere successo in un'altra proprietà che utilizza limiti diversi.
Q: Posso essere sfrattato se le mie entrate aumentano dopo che mi sono trasferito?
A: Non dovresti preoccuparti di essere sfrattati per avere un reddito eccessivo. Se il tuo reddito sale al 140% del reddito lordo medio dell'area (AMGI), non c'è problema. Se il tuo reddito sale sopra tale livello, potrebbe richiedere al proprietario di prendere provvedimenti per assicurarsi che l'edificio resti qualificato per tutti i suoi crediti d'imposta.
Nel peggiore dei casi, il proprietario può (con adeguato preavviso) cambiare l'appartamento al prezzo di mercato e si perderebbe il beneficio del canone di affitto limitato. Tuttavia, se il tuo reddito è così alto, non sei davvero a basso reddito e dovresti essere in grado di permettersi l'affitto del tasso di mercato. I proprietari delle proprietà del credito fiscale possono sfrattare solo gli inquilini per "buona causa" come definito dalle leggi statali o locali. Ciò significa anche che il proprietario non può decidere di non rinnovare il contratto di locazione senza una buona causa.
D: Ogni volta che il mio reddito cambia, devo essere ricertificato?
A: Fortunatamente no. Il programma di crediti d'imposta non prevede "ricertificazioni intermedie", il che significa che se passi da un posto di lavoro, ricevi un aumento, o acquisti o vendi un bene, non è necessario che il tuo reddito venga calcolato e verificato di nuovo. Dovresti aspettarti di incontrare la direzione per ricertificare le tue entrate solo una volta all'anno, di solito intorno all'anniversario della firma del contratto di locazione.
D: Da studente, posso vivere in un credito fiscale?
A: La regola generale è che se tutti i componenti del nucleo familiare sono uno studente a tempo pieno, non è possibile affittare a un istituto di credito fiscale. Quindi se sei uno studente a tempo pieno con un compagno di stanza che va a scuola part-time, allora stai bene. Se tutti i membri della tua famiglia vanno a scuola a tempo pieno, chiedi al management se si è in un'eccezione.
D: Le imposte sul credito devono essere conformi alle leggi sulla discriminazione?
A: Sì. Le proprietà del credito fiscale sono soggette alle stesse leggi sull'edilizia abitativa come le proprietà convenzionali. Inoltre, grazie a un accordo tra l'HUD, il Dipartimento del Tesoro e il Dipartimento di Giustizia (DOJ), l'IRS può facilmente apprendere sulla violazione di una casa equa di un proprietario e usarla come motivo per non conformità del credito fiscale. Ciò significa che i proprietari di immobili a credito d'imposta hanno ancora più ragione per non discriminare te.
D: In che modo inquilini e potenziali clienti possono ottenere maggiori informazioni sui requisiti del programma?
A: Gli inquilini e i potenziali clienti hanno spesso domande sul reddito e le regole per le proprietà del credito d'imposta. Oltre alle risposte alle domande più frequenti a cui è stata data risposta qui, è possibile ottenere risposte alle domande specifiche dello Stato da parte dell'agenzia statale per l'edilizia abitativa che amministra il programma di crediti d'imposta in cui si vive. Visualizza l'elenco delle agenzie finanziarie statali .